Piața locuințelor din Cluj

Două documente de pe situl Primăriei Cluj merită analizate, chit că se referă la anul 2016 (adică sunt deja istorie): este vorba de Planul de mobilitate și Ghidul tranzacțiilor imobiliare. Despre primul am scris mai multe pe-aici și pe dincolo. Azi, despre tranzacțiile imobiliare din Cluj, folosind ca surse ghidul întocmit de o echipă de evaluatori membri ai ANEVAR coordonata de Adrian Vascu, Senior Partner al companiei de consultanta Veridio în parteneriat cu Primăria și Consiliul Local Cluj-Napoca și date privind creditele și restantele, disponibile pe situl BNR.

Mai are cine să se împrumute?

De reținut că valoarea totală (declarată) a tranzacțiilor imobiliare pe 2016 a fost de 457 mil. EUR, în creștere cu 30% față de 2015. De asemenea, prețul/mp ar fi ajuns la 1.000 eur, față de aproape 900 în 2015 și puțin peste 100 în 2014. Achizițiile imobiliare se fac iarăși preponderent cu cash, cele finanțate din credite bancare în anul 2016 fiind doar de 17% din valoarea totală tranzacționată, fata de 26% în anul 2015, respectiv 16% în anul 2014. Cu alte cuvinte, nu prea mai are cine să se împrumute. Haideți să vedem și de ce:

Consultând datele privind creditele și restantele, disponibile pe site-ul bnr.rose observă în județul Cluj următoarele:
– decembrie 2007: restante totale 1.26% în lei, 0.24% în valută, total pentru locuințe 801.1 mil. lei
– decembrie 2008: restante totale 2.1% în lei, 0.49% în valuta, total pentru locuințe 1166.5 mil. lei
– decembrie 2010: restante totale 10.06% în lei, 8.22% în valuta, total pentru locuințe 1586.6 mil. lei
– decembrie 2011: restante totale 11.66% în lei, 10.43% în valuta, total pentru locuințe 1819.7 mil. lei
– decembrie 2016: restante totale 2.86% în lei, 6.91% în valuta, total pentru locuințe 3640.5 mil. lei

Din păcate, procentele de restanțe listate mai sus se referă la toate tipurile de credite, nu sunt defalcate pentru ipotecare/imobiliare, deoarece așa numita „solvabilitate” a persoanei nu depinde de ce gen de credite accesează, ci de felul în care le rambursează (sau nu) la timp. Creditele imobiliare au fost și sunt însă printre cele mai riscante, iar sumele creditate printre cele mai mari. De aceea e posibil ca cea mai mare parte din restantele de mai sus să provină din creditele pentru locuințe, ceea ce ne-ar duce spre un raport credit/restanta semnificativ mai mare decât cei 8% pana la 12% din apogeul crizei.

Ce rol mai are creditarea?

De asemenea, observăm că volumul de creditare, cel putin în Cluj, s-a dublat în ultimii 5 ani, în ciuda faptului că preturile locuințelor au ajuns ca în perioada dinainte de criză, de-abia în 2015-2016. Acesta este semnul unei sensibilități foarte ridicate în viitor la venirea unei alte crize. Adică mai mulți investitori care vor fi executați silit sau evacuați. Poate fi chiar invers, în sensul că sunt persoane care evită să facă un credit pe termen lung, de genul celor pentru locuință, și se bagă la credite de consum și credite pe firma: credite la mașini, etc.

La 12.4 miliarde credite să ai restante de 490 de milioane nu pare mare lucru, cel puțin la o analiză jurnalistică. S-ar înscrie fără probleme în marjele de profit ale băncilor. Probabil că mare parte din acele restanțe sunt ale persoanelor juridice. Practic, marile probleme la imobiliare au fost în Romania cu „celebrele” credite în franci elvețieni, care au umflat ratele celor care au pariat pe acea monedă.

Volumul analizat de credite imobiliare poate însemna, de exemplu, 15.000 de credite de 50.000 de euro. La un calcul scurt, ținând cont că un astfel credit se întinde pe 20-30 de ani și ca în Cluj se livrează cam 5.000 de locuințe pe an, înseamnă că mai putin de jumătate din clienți apelează la credite, sau au credite mici, deci rate mici. După cum au afirmat numeroși „specialiști” mai mult sau mai puțin interesați de evoluția pieței imobiliare, programe precum Prima casă nu au făcut decât să susțină prețuri artificiale la imobile.

Cine sunt clienții, sau inconștienții?

În Cluj cel puțin, medicii nu mai sunt de ceva vreme clienții preferați ai agențiilor. Le-au luat fața, cum se zice, viniturile și IT-iștii. După cum cresc salariile în Romania (de remarcat creșterea salariului minim și a celui mediu în ultimii 3 ani), se pare că nu există motive de îngrijorare pentru că s-ar putea dubla la un moment dat ROBOR-ul, deși un ROBOR dublu pentru unii ar însemna o creștere a ratei cu 15%. Chiar și o triplare a ROBOR ar fi cu impact minim pe piață, problemele cu restanțele începând doar dacă ar crește de 5 ori ROBOR-ul. Iar dacă chiar se va întâmpla asa ceva, băncile vor face eforturi pentru a nu-și executa clienții, și probabil că vor accepta pierderi/re-eșalonări doar pentru a recupera o parte din bani.

Același Raport sau Ghid al  tranzactiilor imobiliare din Cluj-Napoca menționează și unde este localizată cea mai scumpă casă tranzacţionată în 2016 și care s-a ridicat la valoarea de 1,4 milioane de euro. Este vorba de o casă din centru, în zona strazii Avram Iancu, achiziționată de pictorul băimărean Adrian Ghenie, după cum anunță zf.ro. Adrian Ghenie este proprietarul galeriei Plan B, locuiește în Berlin și are o galerie de artă și în Cluj-Napoca. Achiziția a fost făcută înainte de aflarea rezultatului pentru competiția Capitală Europeană a Culturii 2021.

Leave a Reply